Úvod
Bydlení je jednou ze základních priorit v naplňování potřeb člověka. Klíčový vliv na rozhodování o pořízení vlastního bydlení v konkrétním roce pak mají podmínky a možnosti financování výstavby. Výše nákladů se přitom odvíjí od cen pozemků, stavebních materiálů, stavebních prací a samozřejmě také výhodnosti stavebních úvěrů. Právě ony mívají často přímý dopad na to, jak výhodné bude stavět v tom, či onom roce. I to byl důvod, proč jsme se rozhodli porovnat výši stavebních úvěrů v roce 2023 a 2024 a přinášíme i krátkou predikci jejich vývoje pro rok 2025.
Vývoj stavebních úvěrů v roce 2023
V průběhu roku 2023 byly úrokové sazby stavebních úvěrů významně ovlivněny vysokou inflací a rozhodnutím centrální banky (ČNB) setrvat v rámci protiinflačních opatření na vysokých úrokových sazbách. V tomto roce se průměrné úrokové sazby na hypotečních úvěrech pohybovaly v rozmezí 5,5 % a 7 %, v závislosti na konkrétní bance a výši úvěru. Tento vývoj byl reakcí nejen na vysokou inflaci, ale také na růst cen energií, stavebních materiálů a cen stavebních prací, které vedly k razantnímu zdražení výstavby.
Vysoké úrokové sazby se bohužel promítly do vyšších měsíčních splátek klientů, což způsobilo značné znevýhodnění těchto úvěrů a pro mnohé zájemce se ukázaly jako zcela nedostupné. To pro řadu domácností znamenalo odklad plánů nejen na výstavbu či rekonstrukci domu, ale také nákup vlastní nemovitosti.
Inflace a růst cen materiálů: Náklady na výstavbu v roce 2023 byly vysoké nejen kvůli vyšším úrokovým sazbám, ale i kvůli vysokým cenám stavebních materiálů. Ty vlivem jejich nedostatku nebo skokového zdražení energií vzrostly o desítky procent. To spolu se zvýšením cen stavebních prací vedlo k celkovému zvýšení nákladů na výstavbu, která tak v roce 2023 byla nejméně výhodná a na území ČR došlo až ke 45% poklesu zájmu o výstavbu rodinných domů v porovnání s předchozími lety.
Vývoj stavebních úvěrů v roce 2024
Rok 2024 v oblasti stavebních úvěrů nastartoval pozitivní obrat. Inflace v České republice začala zpomalovat, což vedlo ČNB k rozhodnutí o poklesu úrokových sazeb. Průměrné úrokové sazby na hypotečních úvěrech se v tomto roce snížily o 1,5-2,5% a pohybovaly se v rozmezí 4 % až 5,5 %. To samozřejmě vedlo k oživení zájmu koncových stavitelů o novou výstavbu a opětovnému nastartování výstavby rodinných domů a bytů.
Nižší úrokové sazby
Pokles úrokových sazeb vedl k nižším měsíčním splátkám a zároveň zlepšil dostupnost úvěrů pro jednotlivce i developery. To mělo pozitivní dopad na výhodnost stavění, protože nižší náklady na financování umožnily opětovné nastartování projektů, jejichž zahájení bylo v roce 2023 ekonomicky nevhodné.
Stabilizace cen materiálů
Mírný růst cen stavebních materiálů byl zaznamenán i v roce 2024, přičemž tempo růstu bylo v roce 2024 výrazně nižší. Některé materiály mírně zlevňovaly, zlepšila se jejich dostupnost a obnovil se konkurenční boj na trhu. To vedlo k postupnému zlevňování výstavby. Nižší výše úrokových sazeb, stabilnější ceny materiálů a stagnující cena stavebních prací v roce 2024 výrazně přispěly k vyšší ekonomické výhodnosti stavění ve srovnání s rokem 2023. Dokládá to i naše srovnání.
Srovnání výhodnosti stavění v roce 2023 a 2024
Na základě výše uvedených informací lze vyvodit následující závěry týkající se výhodnosti stavění v roce 2023 a 2024:
Dostupnost úvěrů
V roce 2023 byly úvěry s vyššími úrokovými sazbami pro většinu žadatelů méně dostupné. To vedlo k odkladům výstavby a menší poptávce na trhu nemovitostí. Naopak v roce 2024 došlo s poklesem úrokových sazeb k výraznému zlepšení dostupnosti úvěrů, což vedlo k oživení poptávky po výstavbě.
Celkové náklady na výstavbu
Vyšší ceny materiálů v roce 2023 a vyšší úrokové sazby vedly k celkovému zvýšení nákladů na výstavbu. V roce 2024, i když ceny materiálů ještě nebyly optimální, nižší úrokové sazby vedly k nižším celkovým nákladům na financování bydlení, což zlepšilo výhodnost výstavby, zejména pro ty, kteří již měli možnost čerpat úvěry s nižšími úrokovými sazbami.
Doba návratnosti investice
V roce 2023 byla doba návratnosti investice delší, protože vyšší úrokové sazby znamenaly vyšší náklady na úvěry a tím i nižší výnosy z investice. V roce 2024, díky nižším úrokovým sazbám, byla doba návratnosti kratší a výnosy z investic byly pro developery i jednotlivce výhodnější.
Dopady na trh nemovitostí
V roce 2023
Vyšší úrokové sazby vedly k ochlazení realitního trhu, což se projevilo v nižší poptávce po nových i starších nemovitostech. Trh se potýkal s většími problémy v oblasti dostupností financování. To výrazně zpomalilo dynamiku výstavby a omezilo růst cen nemovitostí.
V roce 2024
Nižší úrokové sazby zlepšily dostupnost financování, což spolu se stabilizací cen stavebních materiálů a prací vedlo k oživení realitního trhu. Výstavba byla opět výhodnější, což podporovalo růst poptávky po nových nemovitostech. Potvrdil se očekávaný nárůst investic do nových developerských projektů, které měly nižší, stabilnější a předvídatelnější náklady na financování.
Rok 2025 předpoklad vývoje
S postupující stabilizací vývoje inflace v ČR, která se již výrazně přiblížila cílům ČNB na úrovní 2% lze očekávat, že pokles úrokových sazeb u stavebních úvěrů bude dále pokračovat. Bezesporu se také zostří boj bankovních domů o klienta na peněžním trhu obdobně, jako to nyní můžeme pozorovat u dodavatelů energií po jejich stabilizaci na trhu. To dále povede ke zlepšování podmínek pro zahájení výstavby vlastního bydlení.
Závěr
Srovnání stavebních úvěrů mezi rokem 2023 a 2024 ukazuje, že změna úrokových sazeb měla významný dopad na výhodnost stavění. V roce 2023 vysoké úrokové sazby a ceny stavebních materiálů značně negativně ovlivnily atraktivitu výstavby. V roce 2024, díky nižším úrokovým sazbám a stabilizaci cen materiálů, se stavění stalo ekonomicky výhodnější a dostupnější pro mnohem širší skupinu lidí i firem. Pokles úrokových sazeb v roce 2024 tedy bezesporu přispěl k obnovení dynamiky na realitním trhu a k pozitivnímu vývoji výstavby. S nadcházejícím rokem 2025 se dá očekávat, že pokles úrokových sazeb bude i nadále pokračovat a nastartování výstavby se tak může stát nejvýhodnějším za posledních několik let. Proto Ti, kteří o realizaci vlastního bydlení vážně uvažují, by neměli se svým rozhodnutím déle otálet. Další odklad výstavby by jim totiž mohl způsobit další ekonomické ztráty související s platbami za zvyšující se pronájmy či růst cen pozemků nebo stavebních prací.
